住建部：基于三个方面对房地产市场企稳回升充满信心

2023年3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大一次会议第二场“部长通道”接受记者采访时表示：基于市场供给和需求、市场预期、政策落实三方面原因对房地产市场的企稳回升充满信心。

2022年下半年至今，整个房地产市场压力巨大，关键指标连续多个月下滑，经历了13个月的负增长后，2023年1、2月份全国商品房销售转正。

截至目前，市场上确实已经出现部分企稳信号。

我们认为，目前复苏是局部的，不稳定的，仍需温和的政策保驾护航，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。

“年初我说对房地产市场企稳回升‘很有信心’，现在我要回答‘充满信心’。”2023年3月7日，全国两会第二场“部长通道”上，住房和城乡建设部部长倪虹接受媒体采访时说。

倪虹对房地产市场的企稳回升充满信心的原因主要基于三个方面：

1、从市场供给和需求看

新冠疫情防控取得决定性胜利，防控政策也作了优化和调整，可以说对房地产供需两端都发生了积极影响。供给方面，住房项目复工率大大提高；从需求看，售楼处看房量在大幅提升，成交量也有明显改善。

2、从市场预期来看

1月和2月，全国商品房销售结束了13个月的负增长。虽然70个大中城市的房价有涨有跌，但总体看价格是平稳的。同时，保交楼工作扎实推进，有力保障了购房人合法权益。房企的合理性融资也得到改善。

3、从政策落实情况看

购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台，正在落实见效。

倪虹同时强调，我们期望的企稳回升应该是：牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，大力支持刚性和改善性需求的企稳回升，防止市场大起大落，促进行业高质量发展。

2022年至今，整体房地产市场压力巨大，尤其是2022年7月，多地爆发停工断贷事件后，楼市复苏进程被打断，购房者置业信心受挫，市场二次探底。

为此，中央到地方出台了一系列“保交楼”举措。

据CRIC调研，截至2022年底，32个典型城市重点监测的290个项目中，近6成项目已复工。

聚焦到单个城市，郑州、昆明因政策起步较早、或因政策纾困力度较大，目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态

官方数据显示，2022年9月6日-10月6日郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个项目实现全面、实质性复工。

CRIC调研情况也与官方公布数据结论大体相仿，获取纾困资金的项目，大部分已实质性复工，重新开工项目占比接近9成。

在层层利好之下，“保交楼”已起成效。这也是住建部对房地产市场的企稳回升充满信心的原因之一。

我们认为，随着停工问题的逐渐解决，市场消极情绪也在一定程度上被抑制，这对后期销售市场的稳定起到了非常关键的作用。

除了“保交付”之外，倪虹还特意提及了70个大中城市的房价问题。

2023年2月16日，国家统计局数据显示，在经历了长达一年的下降之后，1月70城新建商品住宅价格整体环比较上月上涨0.2个百分点至0.0%，这是2022年2月以来70城房价整体首次出现止跌现象。

一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。结合此前3月房价同、环比数据来看，郑州、武汉、天津、福州、徐州等共计15城房价结束“3连降”。

同时，各地回暖信号频出。

CRIC数据显示，2023年2月30个监测城市成交面积为1622万平方米，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。 

分能级来看，一线城市中广深低位回升，环比涨幅均超5成，点状复苏迹象显著：广州部分项目诸如荔湾广钢花城、黄埔星汇城等前期折扣力度收回。深圳个别网红盘周末到访量破3000组。

二三线城市总成交1434万平方米，同环比涨幅均在5成以上，前2月累计同比回正。各城市涨多跌少，持续修复：武汉、成都仍是“成交大户”，单月成交破100万平方米，主要源于供应收缩和前期需求积累。涨幅显著的为重庆、长沙、郑州、厦门等弱二线城市，刚需集中入市拉动成交跃升，重庆步入2月以来重点项目周度来访、认购稳步增加，最近一周来访总量1.3万组，认购总量1577套，转化率高达12%，创2023年以来新高。

虽然从数据上看部分城市已经开始回暖，但值得注意的是，当前这些城市的回暖还是以点状复苏为主。从目前监测到的情况来看，出现认购上升，销售提升的项目，主要集中在核心一二线城市和强三线城市的特定区域，即使是在核心一二线城市内也有部分区域去化艰难。

因此，我们认为，目前整体仍在底部修复过程中，后续市场未必会由点及面整体复苏，仍需警惕。

随着整体市场止跌回升，百强房企销售业绩也出现了一定增长。2023年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。

百强房企2月业绩同环比增长，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基数相对较低。3月市场修复情况仍然存在较大不确定性。

这主要是因为，在当前形势下，房企分化明显，央国企及部分优质民企发展韧性较强，中小房企竞争力仍不足，从销售门槛可以看到，除TOP10房企之外，其余各梯队销售门槛都出现了约30%的降幅，整体仍在低位。

部分房企销售回升的同时，在北京、杭州、苏州等城市优质地块的推动下，房企投资积极性也出现了一定的回升。2023年前两月超过两成百强房企在土地市场纳储。

从拿地企业来看，整体仍是以头部国央企为主，同时民企投资开始弱复苏，如新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，在苏州、杭州的集中土拍中，本地民企投资有所恢复，尤其是浙系民企滨江、伟星、中天美好等在杭州土地市场表现较为突出。但目前仍是个例。

我们认为，这主要是因为部分去年没有或少量拿地的民企，出于补仓需求才积极参与土拍市场，当前民企投资不具备全面复苏的基础。大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解，面对优质地块仍是“有心无力”。

综合来看，目前整体市场确实已经出现企稳信号，如停工问题的逐渐解决、70城房价止跌回升、部分城市开始点状回温、房企投资开始弱复苏等。

但目前的复苏是局部而非全面的，持续性是尚且存疑的，底部修复过程也较为缓慢。

我们认为，充满信心是好事，但短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，呵护来之不易的市场信心，稳定各方主体预期、重塑行业信心，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。