住建部:基于三个方面对房地产市场企稳回升充满信心

2024-04-25 07:23:12 来源:福建省房地产业协会
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2023年3月7日,住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大一次会议第二场“部长通道”接受记者采访时表示:基于市场供给和需求、市场预期、政策落实三方面原因对房地产市场的企稳回升充满信心。

2022年下半年至今,整个房地产市场压力巨大,关键指标连续多个月下滑,经历了13个月的负增长后,2023年1、2月份全国商品房销售转正。

截至目前,市场上确实已经出现部分企稳信号。

我们认为,目前复苏是局部的,不稳定的,仍需温和的政策保驾护航,使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。

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“年初我说对房地产市场企稳回升‘很有信心’,现在我要回答‘充满信心’。”2023年3月7日,全国两会第二场“部长通道”上,住房和城乡建设部部长倪虹接受媒体采访时说。

倪虹对房地产市场的企稳回升充满信心的原因主要基于三个方面:

1、从市场供给和需求看

新冠疫情防控取得决定性胜利,防控政策也作了优化和调整,可以说对房地产供需两端都发生了积极影响。供给方面,住房项目复工率大大提高;从需求看,售楼处看房量在大幅提升,成交量也有明显改善。

2、从市场预期来看

1月和2月,全国商品房销售结束了13个月的负增长。虽然70个大中城市的房价有涨有跌,但总体看价格是平稳的。同时,保交楼工作扎实推进,有力保障了购房人合法权益。房企的合理性融资也得到改善。

3、从政策落实情况看

购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台,正在落实见效。

倪虹同时强调,我们期望的企稳回升应该是:牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,大力支持刚性和改善性需求的企稳回升,防止市场大起大落,促进行业高质量发展。


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2022年至今,整体房地产市场压力巨大,尤其是2022年7月,多地爆发停工断贷事件后,楼市复苏进程被打断,购房者置业信心受挫,市场二次探底。

为此,中央到地方出台了一系列“保交楼”举措。

据CRIC调研,截至2022年底,32个典型城市重点监测的290个项目中,近6成项目已复工。

聚焦到单个城市,郑州、昆明因政策起步较早、或因政策纾困力度较大,目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态

官方数据显示,2022年9月6日-10月6日郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中,有145个项目实现全面、实质性复工。

CRIC调研情况也与官方公布数据结论大体相仿,获取纾困资金的项目,大部分已实质性复工,重新开工项目占比接近9成。

在层层利好之下,“保交楼”已起成效。这也是住建部对房地产市场的企稳回升充满信心的原因之一。

我们认为,随着停工问题的逐渐解决,市场消极情绪也在一定程度上被抑制,这对后期销售市场的稳定起到了非常关键的作用。


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除了“保交付”之外,倪虹还特意提及了70个大中城市的房价问题。

2023年2月16日,国家统计局数据显示,在经历了长达一年的下降之后,1月70城新建商品住宅价格整体环比较上月上涨0.2个百分点至0.0%,这是2022年2月以来70城房价整体首次出现止跌现象。

一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。结合此前3月房价同、环比数据来看,郑州、武汉、天津、福州、徐州等共计15城房价结束“3连降”。

同时,各地回暖信号频出。

CRIC数据显示,2023年2月30个监测城市成交面积为1622万平方米,同环比涨幅均超4成,整体成交规模与去年12月基本持平,前2月累计成交已止跌,市场回升苗头初显。 


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分能级来看,一线城市中广深低位回升,环比涨幅均超5成,点状复苏迹象显著:广州部分项目诸如荔湾广钢花城、黄埔星汇城等前期折扣力度收回。深圳个别网红盘周末到访量破3000组。

二三线城市总成交1434万平方米,同环比涨幅均在5成以上,前2月累计同比回正。各城市涨多跌少,持续修复:武汉、成都仍是“成交大户”,单月成交破100万平方米,主要源于供应收缩和前期需求积累。涨幅显著的为重庆、长沙、郑州、厦门等弱二线城市,刚需集中入市拉动成交跃升,重庆步入2月以来重点项目周度来访、认购稳步增加,最近一周来访总量1.3万组,认购总量1577套,转化率高达12%,创2023年以来新高。

虽然从数据上看部分城市已经开始回暖,但值得注意的是,当前这些城市的回暖还是以点状复苏为主。从目前监测到的情况来看,出现认购上升,销售提升的项目,主要集中在核心一二线城市和强三线城市的特定区域,即使是在核心一二线城市内也有部分区域去化艰难。

因此,我们认为,目前整体仍在底部修复过程中,后续市场未必会由点及面整体复苏,仍需警惕。


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随着整体市场止跌回升,百强房企销售业绩也出现了一定增长。2023年2月,TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元,单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。

百强房企2月业绩同环比增长,很大一部分原因在于今年1月和去年同期基数相对较低。3月市场修复情况仍然存在较大不确定性。

这主要是因为,在当前形势下,房企分化明显,央国企及部分优质民企发展韧性较强,中小房企竞争力仍不足,从销售门槛可以看到,除TOP10房企之外,其余各梯队销售门槛都出现了约30%的降幅,整体仍在低位。

部分房企销售回升的同时,在北京、杭州、苏州等城市优质地块的推动下,房企投资积极性也出现了一定的回升。2023年前两月超过两成百强房企在土地市场纳储。

从拿地企业来看,整体仍是以头部国央企为主,同时民企投资开始弱复苏,如新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍,在苏州、杭州的集中土拍中,本地民企投资有所恢复,尤其是浙系民企滨江、伟星、中天美好等在杭州土地市场表现较为突出。但目前仍是个例。

我们认为,这主要是因为部分去年没有或少量拿地的民企,出于补仓需求才积极参与土拍市场,当前民企投资不具备全面复苏的基础。大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解,面对优质地块仍是“有心无力”。

综合来看,目前整体市场确实已经出现企稳信号,如停工问题的逐渐解决、70城房价止跌回升、部分城市开始点状回温、房企投资开始弱复苏等。

但目前的复苏是局部而非全面的,持续性是尚且存疑的,底部修复过程也较为缓慢。

我们认为,充满信心是好事,但短期内市场仍需要温和的政策保驾护航,呵护来之不易的市场信心,稳定各方主体预期、重塑行业信心,使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。


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