冯俊:房地产税,存在八大“认知偏差”

2022-08-17 00:19:24 来源:福建省房地产业协会
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  在冯俊的话语体系中,他的核心意旨在于:厘清社会不正确理解,减少猜测,合理引导预期,营造信心,增强经济运行正能量。

  房地产税改革与试点快速“落地”,迅速成为一个“现象级”讨论话题。《中国房地产金融》日前就一些热议的话题专访了中国房地产业协会会长冯俊。

  “首先要声明,我只是尽我知识所能,谈一些关于房地产税的认识,并不代表任何机构意见。”冯俊表示。

  在冯俊的话语体系中,他的核心意旨在于:厘清社会不正确理解,减少猜测,营造信心,增强经济运行正能量。

  房地产税与国有土地使用权出让制度相矛盾?

 《中国房地产金融》:有人认为房地产税在法理上存在 “瑕疵”。依据是商品住宅用地只有70年使用权,土地是国家的,只有土地上的住宅是自己的,购房时已经包含了土地出让金,不应再征收房地产税。从法理上您如何看?

  冯俊:这个说法混淆了税收与价租费的概念,也错误理解了财产权概念。在我国,土地使用权是财产权的一种重要形式,土地出让金是为获得土地使用权而支付的价款,实质是若干年的租金贴现,与税收完全不同。个人买了房,并不因为土地所有权是国家的,土地使用权就不是个人财产了。你买了出让土地上的房子,房子的所有权是你的,土地使用权也是你的,土地使用权也是财产。举个例子,如果土地使用期限是50年,土地上的房子不幸在20年就倒塌了,房屋的财产价值没有了,但是并不能说你拥有的土地使用权的价值就没有了,土地就被所有权人收走。

  实行国有土地使用权有偿、有限期出让方式,它的法律基础是土地国有的所有权属性不变化,不是土地所有权的转让或交易。我国香港地区在国家恢复行使主权前,土地使用权和所有权就是分离的,现在亦是,获得土地使用权要支付一定的地价,香港称之为“土地批租”,同时也在房地产持有过程中征收“差饷”。中国内地实行国有土地使用权出让借鉴了香港的做法,内地的土地使用权出让跟香港的土地批租是同一概念,土地出让金与地价是同一概念。香港的“差饷”,其含义就是“财产税”或“房地产税”、“不动产税”。那么,概念就很清晰了,房地产税并不是与国有土地使用权出让制度在法理上不相容的,并不矛盾。

  交了土地出让金,不用再交房地产税?

 《中国房地产金融》:买住房的人取得国有土地使用权时已经付过土地出让金了,征房地产税的话是事先没有预期的,会不会有一种事出意料的感觉,对个人买房会不会有心理影响?

  冯俊:税收对社会成员的影响不能一概而论。合理的税制设计下,调节作用显著。征税会加重部分社会成员的负担,由此增加的公共福利有利于社会全体成员,特别是另一部分成员能够更加公平地共享社会发展。

  说交了土地出让金而没有交房地产税的预期,其实是一个误解。我们说说历史。1949年新中国成立后,政务院发布《全国税政实施要则》,将房产税、地产税列于开征的14个税种之中。1951年政务院发布《城市房地产税暂行条例》,将房产税与地产税合并为房地产税(该条例于2008年废止)。1986年国务院发布《房产税暂行条例》,适用于国内单位和个人。

  1986年发布的《房产税暂行条例》,而后在2011年修订过,其中第五条规定了房产税免征的范围,包括“个人所有非营业用的房产”,主要指的是个人自住的住房。实际上,对商业用房、办公用房以及个人出租的住房,在国有土地使用权实行有偿出让前,房产税一直在征收;在国有土地使用权实行有偿出让后,也没有停止征收房产税。

 房地产税会增加所有家庭税收负担?

 《中国房地产金融》:房地产税对谁征收,对个人自住住房是不是会有豁免?

  冯俊:今年10月,《全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》明确提出,“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。”

  全国人大常委会的决定明确了试点地区房地产税征税对象和纳税人,没有说免征对象。其实,社会比较关注的是若一个家庭只有一套面积不大的住房,是否要交房地产税,担心每个家庭都会为之增加住房税收负担,觉得原来房产税对自住住房的免税政策突然改变了。细想一下,早些年城镇居民家庭住房的面积都比较小,为了推进解决住房问题,简单地对自住住房免征房产税就可以了。现在情况不一样了,有些家庭有多套住房,有些家庭住房面积特别大。有专家说,房地产税制设计会设置人均一定面积的起征点,如果是这样,我觉得比较合理,第一是保护人的基本居住生活条件;第二是调节过多占有住房资源,促进住房资源均衡、公平配置,从而促进共同富裕;第三使大多数家庭不会因之增加住房税收负担,提高社会接受度,有利于试点推进。

  房地产税的税基以征收时点市场价为标准?

 《中国房地产金融》:房地产税税基,是以购买时价格还是以征收时点市场价为标准?

  冯俊:国际上征收房地产税一般都是以市场评估价作为计税的基础。这个评估价不是我们通常认为对每个房子评估一次的届时市场价格,而是在某个时点对区块的房屋做一个价值的理论评估,然后对此理论评估值打个折扣,作为具体房屋的房地产税计税基础。时点的理论评估可以定期进行并调整估值,也可以在相当长的时期内保持稳定。

  《中国房地产金融》:若有人认为自己房屋的价值不及纳税所依据的评估价怎么办?

  冯俊:这种情况很少,因为区块评估值打折以后一般不会出现某个房屋市场价值低于评估价的情况。从其他国家和地区的情况看,万一出现了这种情况,通常由异议人自己委托评估机构评估,如果房屋价值确实低于纳税的评估价,就按实际的市场评估价作为纳税基数,当然要经过法定程序。

  我们接着前面的问题。也有一些国家的一些地方,房地产税的实施时间比较久了,就一律按交易时的价格作为纳税基数。也就是说,你如果一直不交易,一直自己住,就一直以买入时的价格作为房地产税纳税基数;一旦交易,就按成交价为基础对房屋新所有权人征收房地产税。这样也有利于稳定居住。当然,有时候会对成交价打个折扣作为纳税基数。房地产税的实施时间久了,就不会出现没有交易数据的情况了。也有一些国家的一些地方,房地产税计税基数将定期区块评估与按成交价两种方法结合起来使用。

  你可能又会问,交易双方瞒价怎么办?这也好解决。第一,政府可以有一个市场的基准价或指导价,明显低于这个线的,可以查处;而且交易双方有风险,政府优先收购了怎么办?第二,新房交易一般很难这么做,二手房交易,搞阴阳合同,公开纸面合同的价格低,对购房人就是一个巨大的潜在风险,哪天你交易了,会表现出需要承担巨额的土地增值税和所得税,买房人一般不会愿意承担这个风险。第三,我们还是要相信个人的诚信机制会逐渐完善起来。

  房地产属于固定资产,应该有折旧?

  《中国房地产金融》:有人说,房地产属于固定资产,应该有折旧。房地产税是不是要按逐年折旧来征税?如何考虑折旧因素?

  冯俊:房地产税的计税依据,理论上是房地产的市场价值。折旧是会计上的概念。按照房地产评估原理,房屋折旧因素已经体现在市场估值中了。举个比较绝对的例子,如果土地上的房屋倒塌了,而且房屋倒塌的建筑材料等没有价值了,房地产的市场估值就仅仅是土地价值了。

  国际上,凡是征收房地产税的,一般都按照房地产的市场价值为基础确定纳税基数。房地产的价值不仅仅是房屋的价值,还包括土地的价值。虽然房屋和机械设备都是固定资产,但固定资产有两类,不动产和动产,房地产属于不动产,不动产的估值方法完全不同于机械设备等动产的资产估值方法。如果出现房地产市场价值下降的情况,政府就会对征收房地产税的估值基数进行调整。

  对房地产信息统计还不完善,会制约征税?

 《中国房地产金融》:有一种观点认为,征房地产税的基础是房地产信息系统,目前我国不动产登记系统对房地产信息统计还很不完善,因此房地产税很难落地。您如何看?

  冯俊:(笑)。第一,发达国家征收房地产税最早的差不多有200年的历史了,那时候有信息系统吗?我们说的信息系统,指的是以计算机、网络、通讯设备为载体的信息收集、储存、处理系统,应运于社会事务管理上,还不到二十年的时间,所以房地产信息系统并不是征收房地产税的必要条件。第二,全世界实行房地产权属行政登记的只有中国内地,外国没有依靠房地产权属行政登记建立起来的房地产信息系统,也征收房地产税,为什么我们非要有完备的房地产权属登记信息系统才能征收呢?也就是说,有房地产信息系统对征收房地产税固然更便利,但没有也不是做不了。当然,房地产税征收不征收是由全国人大决定的,我要说的意思是房地产税的征收不是必须等到有完备的信息系统的时候才能实施。

  全国人大常委会决定的房地产税征收范围是试点地区的“居住用和非居住用等各类房地产”,从字面上理解,除了《决定》明确的不包括项,是全面征收。我们还可以设想一种机制,就是全面征收,依申请减免。就是说,对征收范围内的房屋,全面开征房地产税,然后由房屋所有权人按规定提出减免申请。而税收征管体系是非常完备的,谁缴纳过房地产税,谁减免过,谁还可以减免,系统里会非常清楚。进一步设想,通过税收的信息系统,房地产持有状况的信息也自然完整起来。而发达国家的个人财产状况也主要是通过税收信息系统来获取的。扩展一点说,如果房地产税收信息完整了,住房普查的功效差不多也可以实现了。

 征收房地产税会影响市场的需求、改变预期?

  《中国房地产金融》:目前大城市普遍面临一个问题,有些人拥有的房产估值很高,但其年收入并不高,有的甚至还在每月付银行按揭贷款。从财富分配角度来看,向这部分房产征税是否合理?

  冯俊:如果房地产税制设计会设置起征点,房地产价值再高,如果占有的住房面积小于起征点,实际上是不交税的。若是贷款购买多套住房的人,则需要适应税收制度调整自己的行为了。这对促进社会公平、共同富裕是有积极意义的。

  一般情况下,拥有房地产价值高的人,年收入也会比较高。很少有房子住得很大,而收入很低的情况,因为人改善生活条件的本性使然,大多数人会利用富余的房子改善收入从而改善生活。当然会有一些特殊情况,如退休的人、丧失劳动能力的人,或者就业不充分的人。在国外,对这部分特殊群体,也会有适当的税收减免政策。

 《中国房地产金融》:近期我们关注到,拥有多套房的人对于房地产税试点很敏感,有的认为房地产税是“给租房客加的”,会导致房租上涨,您怎么看?

  冯俊:住房的租赁市场上,税负转移是一个不能不考虑的问题。税负转移多少,是由租赁住房供求关系决定的。供应不足时,税负转移会多一些,供应充分时,税负转移就会少一些。房租上涨的决定因素也是供求关系。所以,根本上是要改善供应,使供应是充分的。同时,当前国家鼓励住房租赁市场发展,相信会对出租住房如何征收房地产税有所考虑。所以,不必担忧房地产税是给租房人加的。对租赁住房的一些减免税收政策,我想,在试点中也应该会充分考虑的。

  在一些发达国家,出租的住房,房地产税由承租人支付,他们的立意是房地产税的主要功能是为区域公共服务提供财政收入,租房人是公共服务的实际享受者,房地产税就由租房人承担。这样做,对住房租赁市场的实际效果是,如果承租人符合减免条件,就可以减免房地产税,就不会有房地产税加给租房人的问题了。当然,拥有闲置住房的人不出租,承租人如果不符合减免条件,对其征收房地产税也合乎情理。

 《中国房地产金融》:有人说,征收房地产税会对房地产市场的需求带来影响,您怎么看?

  冯俊:房地产税增加了持有环节的税负,在制度层面上,是完善房地产长效机制,促进房地产市场健康发展,是真正落实“房子是用来住的不是用来炒的”。

  在市场的供求关系上,从不同方面来分析。

  对二手房的供应,如果住房持有环节存在税负了,持有者就可能将闲置的住房供应到租赁市场,这就会增加租赁住房的供应,减少空置,有利于住房资源的有效利用,有利于改善租赁市场的供求关系。或者,持有者将闲置住房出售,那也会增加二手房市场的供应。所以,总体上会增加二手房的供应,供应增加了,会促进供需矛盾缓解。

  在新房市场,我把住房需求分为两类,一是居住消费需求,二是投资需求,当然也可以再加一类投机需求,但是投资需求与投机需求很难严格界定,只是动机差别,或者说是思想上的事情,而市场行为的判断很难以动机为标准。对居住消费需求来说,如果房地产税的制度设定起征点,那就对此类需求基本没有影响;只是对占有住房面积大的会有影响,占有住房资源多了,交点税,应该说也合理。对投资需求而言,房地产税会增加持有环节的成本,改变了投资预期,相对于原来房地产市场的状况,投资需求就会减少,在同样的建设规模条件下,那就对满足居住消费需求的供应量会增加,也就是说会改善住房市场的供求关系,会更有利于促进住房属性的回归。

  征收房地产税会影响新建住房规模?

 《中国房地产金融》:还有一个问题,就是房地产企业关心的,房地产税会不会对房地产企业新建住房的规模产生影响?

  冯俊:我们还是要分析住房的需求,生产总是应该基于需求。

  我在前面说到了,基本不会影响居住消费需求。如果住房居住消费的需求是存在的,并且不断增长,为了满足居住消费需求的供应就要保持一定的建设规模。

  投资需求,如果将购置的住房出租,或者说形成租赁市场的有效供给,由于租赁市场的居住消费需求拉动,就不会影响建设量。由于住房投资需求的存在,在供应量一定的情况下,住房居住消费需求会受到投资需求的挤压,适度遏制住房的投资需求,对释放居住消费需求是有积极作用的。

  我们现在房地产市场的问题,就出在住房的投资需求并不形成租赁市场的有效供给,而是囤积居奇,就是饱受社会诟病的空置,房地产税对这部分需求必然会有影响。大量空置是房地产泡沫的表现形式之一。如果需求是饱和的,供应减少一些应该是正常的,靠不断催生泡沫很危险。

  如果我们判断居住消费需求尚未得到满足,是不断增长的,住房的建设规模就仍然会保持增长的态势。反过来,因为投资需求的最终目标还是要将购置的住房出售,才能形成投资收益,如果居住消费需求已经得到满足,投资者把住房卖给谁去?投资需求只会使市场风险加剧。所以,根本的问题是对需求的判断。

  本文转自《中国房地产金融》杂志11月刊


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