政策合力促进房地产市场止跌回稳

□冯毅

9月26日召开的中央政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳”。这个重要表述标志着决策层对于我国房地产市场的判断和政策取向已经发生了实质性变化，也反映了决策层对房地产问题的高度重视和期待。房地产是我国经济体系中的重要支柱产业，产业链长，对上下游产业的带动作用明显。房地产行业在前期一些政策作用下出现了一些积极信号，但总体来看行业下行压力仍然较大，一些风险性因素仍然较为突出，仍然需要采取综合措施来促进房地产行业稳健发展，所以促进房地产市场平稳健康发展为宏观经济平稳运行提供支撑具有重要意义。

从具体政策层面来看，会议提出要采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建房地产发展新模式。与过往的政策措施相比，本次会议提出的政策措施主要有以下几个方面。

一、首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，这是决策层对于房地产行业发展导向的明确表述，也是未来房地产的发展方向。房地产在过往一个时期处于持续下行区间，从近几个月以来各地新房和二手房交易数据，尤其是8月份数据其实面临着较大的压力。这对于行业发展来说是极为不利的，所以必须止跌回稳。此处的止跌，既包括成交量的止跌，也包括成交价格的止跌，当然这里的止跌是总体层面的止跌，不排除个别区域仍然有下跌的情况，回稳并不代表着市场要立即在短期内出现大幅回调甚至房价出现大幅上涨，而是回到一个相对稳定的状态是首要目标。可以说“止跌回稳”这个信号非常明确，要求各地要做好稳定房地产的工作，这也意味着四季度各地会因城施策出台有持续的重磅加码政策，以更好地促进房地产市场止跌回稳。

二、“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。该提法和过往“盘活存量优化增量”的提法具有一定近似性，但是政策方向与力度则更加聚焦。“严控增量”表明房地产开发投资的力度要有所减弱，目前很多城市存量房地产项目较多且难于消化，如果再上更多新项目对于行业来说会形成项目堰塞湖，也会增加房地产市场风险。这是立足当前房地产新增市场和存量市场的新特点所做出的重要安排。而“优化存量”则意味着对于存量房地产项目要加速出清，目前有些存量项目属于困境项目，优化存量有助于保交楼，对于化解存量风险也具有重要推动作用。“提高质量”的提法是首次出现，这意味着房地产项目质量必须提升，当面对房地产市场下行压力较大的情况下为了保交楼而降低房屋质量的问题是存在的，所以要立足质量导向，保证房地产项目能够经得起时间的检验。

三、此次政策明确要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。这就意味着近期一些城市在限购放松和存量房贷利率下调方面会有进一步的动作。从限购放松的层面看，各地逐步取消或降低了限购的政策，但仍需加大力度推进房地产交易市场化，目前广州已经取消了限购，预计后续大型城市会逐步放松限购措施。而存量房贷利率的调整是众多购房者的关注焦点，降低存量利率可以减轻购房者房贷压力，从而降低断贷风险，这对于稳定金融体系具有重要意义，预计后续正式启动全国存量房贷普降的操作。

四、此次政策明确要抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。这次的核心要点是“抓紧”，也意味着房地产发展新模式的工作会加快推进。从老模式到新模式的转变需要多种政策配套来完成，特别是土地与财税政策的联动调整，现在需要做的是加快这个模式转换过程。预计后续在土地政策、财政支持、金融政策等方面会很快出台配套措施，如何实现多种政策的协同推进是关注的重点。

从防范重大风险的视角来看，我国当前正稳妥推进防范化解三大重点领域风险。党的二十届三中全会指出，“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”。我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响，房地产风险会波及金融部门，同时也会在一定程度上影响地方债务问题。房地产风险排在了第一位，同时后两个风险与房地产风险紧密相关，可以说房地产风险化解了其他两个风险也会随之降低，所以牵住了房地产风险这个牛鼻子是核心关键。此次决策层提出房地产“止跌回稳”对于防范化解房地产风险具有重要推动作用，

从当前市场形势看，在一系列政策措施的综合作用下，有些城市房地产市场活跃度增加，有些城市房地产项目销售价格企稳，一些城市的房地产市场出现回升苗头，房地产指标呈现出一定的边际改善，这表明市场开始有了积极的回应。从房地产行业的长远发展视角来看，我国人口基数较大，城镇化进程还在持续推进过程中，房地产发展新模式正在逐步构建，这些发展背景表明我国房地产市场仍然具有较好的潜力和空间。所以必须继续加快各项政策落实，坚持因城施策，全力促进房地产市场止跌回稳，推动房地产市场逐步实现平稳健康发展。

（作者系浙商资产研究院总经理）