公示《福建省房地产开发企业自律管理手册》

2024-07-23 18:55:45 来源:福建省房地产业协会
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2024年5月15日,《福建省房地产开发企业自律管理手册》评审工作小组召开评审会议,审议通过了《福建省房地产开发企业自律管理手册》(征求意见稿),现予以公示,公示期5天(2024年5月22日至5月27日止)。联系人:陈玉钦  0591-87826525   13799360275

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福建省房地产开发企业自律管理手册

 

第一条【目的、依据】  为了加强房地产行业自律管理,规范房地产开发企业行为,维护房地产市场秩序,促进房地产行业健康持续发展,根据国家相关法律法规,结合本省房地产行业实际,编写本自律手册。

第二条【适用范围】  福建省房地产业协会会员中的房地产开发企业应当自觉遵守本自律手册,并号召、引导在本省从事房地产开发活动的全体房地产企业共同遵守,维护行业整体和长远利益。

第三条【企业制度建设要求】  房地产开发企业应建立健全公司管理和治理层面上科学、准确、流畅、完善的制度,包括但不限于:

- 组织架构制度;

- 人事管理制度;

- 行政管理制度;

- 财务管理制度;

- 党建管理制度;

- 投资策划管理;

- 项目启动管理;

- 规划设计管理;

- 造价预结算管理;

- 材料设备管理;

- 项目施工管理;

- 营销销售管理。

第四条  开发前期的自律管理主要包括:

(一)房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

(二)从事房地产开发经营应取得营业执照,并向登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

(三)房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业不得转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动。

(四)建设用地使用获取应当遵守以下规定:

1、资金来源合法;

2、按土地出让合同要求按时足额支付土地出让金及相关税费;

3、按土地出让合同要求进行开发。

(五)规范办理相关权属、许可证书,主要包括:

1、《建设用地规划许可证》;

2、《国有土地使用权证》;

3、《建设工程规划许可证》;

4、《建筑工程施工许可证》。

(六)如采用招标方式采购,对包括勘察、设计、施工、监理、材料设备供应商等单位,不得有以下行为:

1、未依法依规进行招标;

2、迫使总包不合理接受分包;

3、肢解项目进行招标;

4、与供应商进行标前谈判,或中标后就实质性条款进行谈判并更改。

第五条  建设阶段的自律管理主要包括:

(一)开发企业应建立健全并严格执行内部质量管理制度,贯彻执行国家房屋建设规范和标准,禁止使用淘汰、落后、劣质的各类建筑材料和产品,坚决抵制偷工减料行为,倡导使用绿色环保材料。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

(二)主要从以下方面保证房屋质量:

1、房屋主体结构质量合格;

2、非主体结构通过验收并符合质量要求;

3、建设项目原材料和配套设备按规定检验合格;

4、施工过程隐蔽工程验收齐全;

5、避免发生因质量问题严重影响正常使用功能和用途,包括渗水漏水、空鼓开裂等。

(三)进度控制合规合理,避免拖延工期或不合理赶工期。

(四)安全管理完善,防范安全事故发生。

(五)开发项目及其配套建设的供水、供电、供气、供暖等设施施工完成后,开发企业必须依法组织竣工验收。

(六)向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

第六条 推广阶段的自律管理主要包括:

(一)开发企业应严格遵守《广告法》有关规定,不发布虚假广告信息,不误导消费,保证广告宣传与实际效果一致。

(二)广告中应载明以下事项:开发企业名称;预售或者销售许可证书号;如有中介服务机构代理租赁或销售,应标明中介服务机构名称。

(三)发布广告时开发企业不存在以下情况:在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设;在未经国家征用的集体所有的土地上建设;司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利;预售房地产,但未取得该项目预售许可证;不符合工程质量标准,验收不合格。

(四)不发布虚假房源信息。

(五)发布广告不包含以下内容:

1、以项目到达某一具体参照物所需时间表示项目位置;

2、以非法组织颁发的奖项、荣誉作误导宣传;

3、风水、占卜等封建迷信内容;

4、升值或者投资回报的承诺;

5、为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

第七条  预售、销售阶段的自律管理主要包括:

(一)预售、销售阶段开发企业应规范商品房预(销)售行为,自觉执行商品房预(销)售有关规定,做到明码标价,公开透明。

(二)不得有以下行为

1、使用阴阳合同,弄虚作假;

2、未取得商品房预(销)售许可证,进行商品房销售;未在销售场所公示预(销)售信息;

3、委托没有资格的中介机构代理销售;

4、逃避商品房预售资金监管;使用非监管账户收取购房款;未按规定使用商品房预售资金;将预售资金挪作他用;提供虚假资料套取监管账户资金;

5、不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格;

6、未通知抵押权人或未将抵押情况告知买受人,预售、销售已抵押的商品房;

7、未按规定向买受人明示《商品房买卖合同示范文本》;商品房买卖合同及补充约定显失公平;签订商品房买卖合同及其补充协议时,未采取合理方式提请买受人注意免除开发企业义务或者限制买受人权利的条款;商品房销售不予明码标价,在标价之外加价出售或者收取未标明的费用;未按规定办理商品房网上签约和预售登记备案;

8、以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;

9、将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;

10、采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房;

11、存在捂盘惜售或者变相囤积房源行为;

12、通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;

13、违反建筑面积测绘和计算规定,多计、侵占分摊面积;

14、为提高售房率进行虚假宣传,或承诺业主后期可以部分违章搭建,或将部分公共设施承诺排他性交付部分业主使用;

15、买受人交纳购房款后,不及时开具相应发票。

第八条 交付阶段的自律管理主要包括:

(一)应全面履行合同约定,及时交付商品房,保障买受人的合法权益。

(二)开发项目及其配套设施经验收合格后,方可向买受人交付商品房;未经验收或者经验收不合格的,开发企业不得交付。

(三)向买受人交付的商品房,应当满足买受人正常使用需求。

(四)商品房交付使用时,应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

(五)延迟交房,应当及时与买受人协调沟通,避免群体性事件发生

(六)应协助配合买受人办理不动产权证;如因开发企业原因延迟办理不动产权证,应当及时与买受人协调沟通,避免群体性事件发生

(七)应按规定及时缴存房屋专项维修资金。

(八)交付商品房时,与销售承诺项不符,应当及时与买受人协调沟通,避免群体性事件发生。

第九条  租赁阶段的自律管理不得有以下行为:

(一)出租违法建筑或不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的物业项目。

(二)违反规定改变房屋使用性质。

(三)未签署书面租赁合同。

(四)租赁合同及补充约定显失公平。

(五)延迟交房,且不按合同支付承租人延迟交房补偿。

(六)未按规定办理房屋租赁登记备案,或者登记备案隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

(七)商品房租赁后,又将其抵押、转让等,未提前通知承租人。

(八)租赁合同期内,出租人单方面提高租金。

(九)出租人未按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。

(十)未以原设计的房间为最小出租单位。

第十条  前期物业服务阶段的自律管理主要包括:

(一)在取得商品房销售许可证之前,按规定办理招标手续选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同。

(二)在与买受人签订的房屋买卖合同中包含前期物业服务合同约定的主要内容。

(三)按规定配置物业管理用房。

(四)按规定向主管部门办理相关物业服务合同备案手续。

(五)按规定与物业服务企业办理物业承接验收手续,并移交物业档案资料、物业管理用房等。

(六)对首次业主大会的筹建及召开给予支持,提供相关资料。

(七)制定的业主临时管理规约无侵害房屋买受人利益。

(八)无擅自处分属于业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

第十一条  售后服务阶段的自律管理主要包括:

(一)开发企业必须对其开发的商品房承担质量责任,因建设质量问题给买受人造成损失的,应当依法赔偿。

(二)商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,开发企业应当依法承担赔偿责任。

(三)商品房交付使用后,在住宅质量保证书规定的保修期内,购买人认为存在质量问题的,开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

(四)商品房在保修期内出现质量缺陷的,开发企业应查明原因、限期整改,对存在违法违规行为的,应当依法承担责任。

(五)开发企业应当设有消费者服务平台或部门,配备消费者服务、投诉接待负责人或专职人员,消费者投诉反馈及处理机制流畅、高效,过程有留痕,处理有结果。

第十二条【诚信经营】  恪守商业道德,诚实守信,抵制合同欺诈,保证合作伙伴的合同主体地位平等,自觉维护正常的市场竞争秩序。

对主要合作方,包括勘察、设计、施工、监理、材料设备供应商等单位,不存在霸王条款、强迫垫资施工、无故拖欠合同价款、强制变更付款条件和付款结算方式等行为。

第十三条【职工权益保护】  企业应与员工签订书面劳动合同,按规定为员工缴纳五险一金,依法保障员工权益。

第十四条【企业文化建设】  牢固树立服务意识,教育从业人员礼貌待人、文明服务、规范执业;重视人力资源开发建设,注重员工职业技能培训,提高从业人员整体素质;注重培育企业文化,提升管理水平。

第十五条【廉洁建设】  知底线, 守规则,心中有敬畏,脚下有底线。坚持“不贪、不假、不贿”的三不红线,筑牢“不敢腐、不能腐、不想腐”的廉正防火墙。

第十六条【鼓励创新】  鼓励科技创新,应用新技术、新产品、新工艺、新方法、新材料、智能化管理、计算机软件等科技成果,提升房地产项目设计水平、建造水平、质量水平、宜居水平,促进房地产高品质发展。

第十七条【环保责任】  鼓励采用装配式建筑技术,开发建设绿色、低碳、节能、环保的房地产产品。

第十八条【党建引领】  抓好党组织覆盖和党的工作覆盖,加大党员发展力度,增强党的影响力,把贯彻党的路线方针政策、维护职工群众合法权益、引领建设先进企业文化、创先争优推动企业发展等贯穿企业党组织活动始终。

第十九条【社会责任】  坚持合法经营,依法纳税,积极参与社会公益活动,积极承担社会责任,倡导按年度发布社会责任报告。

 

                             福建省房地产业协会

                                2024年5月



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