2022年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜-[克而瑞]

2024-02-29 17:11:38 来源:福建省房地产业协会
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导 读 

1、拿地金额总量降六成,三项门槛均大幅下滑

2、拿地销售比创五年新低,投资意愿降至谷底

3、超半数货值集中10强房企,强者恒强格局再加剧

榜单解读

前言:2022年,投资低迷情绪贯穿全年,22城集中供地虽在延续,但热度逐轮走低,除部分特别优质的地块以外,底价成交、城投托底成为常态。

房企投资意愿则降至5年以来最低点,百强房企拿地销售比低至0.18,销售50强房企月均投资力度同比下降69%,且近四成企业全年投资处于暂停的状态。在此影响下,2022年新增货值、价值以及建面三项门槛均同比大跌六成左右。

展望未来,在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下,短期内我们认为土地投资仍将保持低位,投资也会愈发集中,一方面是集中在规模化的央国企,另一方面则更加聚焦核心一二线城市。

1

拿地金额总量降六成

三项门槛均大幅下滑

2022年,企业整体投资弥漫在无序、谨慎、收敛的氛围当中,拿地金额大幅收缩。其中拿地金额TOP100房企全年拿地总金额额约为1.65万亿,同比腰斩,与五年内的最高峰2020年相比,同样大幅下降63

  收缩不仅体现在总量的锐减上,还体现在门槛的大幅下降上:2022年房企新增货值、新增价值和新增建面的百强门槛值分别为91亿元、37.9亿元和46万平方米,同比降幅均在60%左右;同时,新增货值、金额和建面榜首值同比变化分别为-57%、-35%和-85%。以此可见,房企投资拿地态度极为低迷。

2

拿地销售比创五年新低

投资意愿降至谷底

2022年百强房企拿地销售比仅有0.18,不仅降至2017年以来的最低点,且仅有2017年的1/3水平,与2021年相比也几乎腰斩,远低于过往0.3的习惯“红线”,拿地意愿实际已经跌入谷底。

各梯队的拿地销售比与2021年相比均表现为下降,尤其TOP21-30梯队的变化最为明显:2021年TOP21-30房企还是拿地积极性最高的梯队,拿地销售比达到0.31,但这部分房企也正是由于前期积极扩张导致现金流受到的影响最大,因此2022年的拿地销售比骤降至0.07,暂缓拿地成为共识。

3

超半数货值集中10强房企

强者恒强格局再加剧

集中度方面,2022年百强房企新增货值中有51%集中于10强房企,超过一半,21%集中于11-20强房企,TOP20房企新增货值合计达到72%。由于房企普遍收缩了投资预算,导致对于总价、货值较高的核心一二线城市地块出现“心有余而力不足”的情况,仅剩龙头房企“手有余粮”,因此市场优质土储资源更加高度向头部房企集中。

  与2021年相比,仅有TOP1-10、TOP11-20两个梯队房企的新增货值集中度较2021年有所提升,尤其10强房企的新增货值占比提升了16个百分点,在集中度已经较高的情况下仍有大幅提升,11-20强房企占比提升1个百分点。

4

近四成百强投资暂停

月均拿地金额较去年下降69%

2022年受市场持续低迷、企业资金承压等因素影响,百强房企投资力度大幅下滑,有近四成百强房企全年投资暂停。此外,百强拿地金额占全国土地成交的比重降至34.3%,而过去三年始终保持在50%左右。

单月拿地金额来看,2022年销售50强房企拿地金额全年保持低位运行,月均拿地金额不足700亿,较2021年月均下降69%。其中仅6月、7月、9月拿地金额超过1000亿元,这与核心城市在这三个月集中供地密切相关。

 5

央国企投资贯穿全年但年末显乏力

规模民企几乎隐身

从不同类型的房企表现来看,2022年全年投资金额TOP100的房企中,有43家是城投平台类公司,央企和地方国企分别有16家和19家,且各类房企表现有明显差异:央企“数量少,金额高”,仅16家央企,拿地金额却超过6000亿元,其次地方国企中,国贸、建发等房企投资相对积极;民企和城投的投资力度最弱,由于各地城投公司积极参加土拍并“托底”,因此TOP100中城投公司数量多,但拿地金额仅有3000亿元左右。

虽然今年整体投资态度非常谨慎,拿地积极性较低,但仍有部分房企在土地小年中表现相对积极:

一方面是大型央企,如保利、华润、招商和中海等,拿地销售比都在0.3以上,同时保利、华润、中海拿地金额也位列前三。另一方面,民企虽然集体隐身,但滨江、伟星等区域型房企表现突出,滨江2022年拿地金额达到785.2亿,同比增加22%,拿地销售比达到0.59,布局几乎全部位于杭州;地方国企中,建发、越秀、华发、国贸等房企在深耕城市保持较为积极的拿地态度。

6

城投越“拖”越多

拿地幅数占集中供地成交55%

集中供地在今年依然是企业投资最为关注的侧重点,但整体来看,土地市场仍靠城投“托底”支撑,且越“拖”越多,不仅郊区需要托底,2022年部分城市中心区域地块城投托底比例也超过50%。一方面,从整体变动看,2022年城投参与拿地金额、建面、幅数占比分别达到46%、58%和55%,较2021年增加15pts、20pts、14pts。另一方面,就各批次城投占比而言,2022年呈现逐轮递增走势,到第四、第五批次,几乎仅有城投在拿地,托底比例高达80%以上。

7

81%的投资聚焦22城

长三角一枝独秀

2022年百强投资形成了以“22城+长三角”为主的固定格局,尤其百强投资额中有81%集中于22个核心城市,比2021年大幅提升14个百分点,在市场低迷的情况下核心城市持续受到关注。一线城市今年占据了百强房企投资额的35%,比2021年大幅提升了15个百分点;二线城市占比为50%,同比基本持平,三四线城市占比为15%,占比大幅收缩15个百分点。区域方面,长三角稳坐“房企投资力度最大”区域,连续2年房企在长三角的投资占比均超过40%;其次珠三角今年吸纳了百强投资额的26%,同比提升7个百分点,而环渤海、中西部的投资占比则分别低至13%和16%,企业投资愈发向长三角和珠三角两个最重点城市群集中。

8

2023年投资仍将低迷

国企继续“托底”

虽然2022年出台了较多行业利好,其中不乏力度较大的“三支箭”等放款房企融资的组合政策等,但效果来看,无论是“救市场还是救企业”效果均不明显,因此我们预计2023年投资依然低迷,房企投资依然将保持谨慎的态度,其中既包括降低投资力度,也包括投资于集中非常优质的地块,正所谓“把钱用在刀刃上”,因此一线城市的优质地块还是会吸引多家头部房企进行激烈的竞拍,与其他地块热度形成鲜明对比,土地市场的分化也将持续。

目前,不少企业在减缓拿地之后,却陷入“越不拿越难卖”的困境,一方面与市场行情走弱高度相关,另一方面企业的总土储中含有大量难以去化的“僵尸库存”,对于此类企业来说,还是需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。深耕长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市、投资聚焦在核心一二线城市仍是投资上策。


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